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江山市各階段農村宅基地及房屋確權發證政策是怎樣的?

2019年11月18日 10:13 來源:江山市人民政府辦公室

2019年11月11日,浙江省衢州市江山市人民政府辦公室印發《江山市農村宅基地及住房確權登記發證實施細則》(江政辦發〔2019〕115號),本細則自2019年12月11日起開始施行。那么,江山市各階段農村宅基地及房屋確權發證政策是怎樣的?

江山市農村宅基地及住房確權登記發證實施細則

江山市農村宅基地及住房確權登記發證實施細則

第一章 總  則

第一條 為貫徹落實《浙江省人民政府辦公廳關于做好農村宅基地及住房確權登記發證工作的通知》(浙政辦發〔2017〕43號)等文件精神,規范我市農村宅基地及住房確權登記發證工作,保護農村村民的合法財產權益,根據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等規定,結合我市實際,制定本細則。

第二條 本細則適用于江山市行政區域內農村宅基地及住房的確權登記發證工作,不包括設施農用地、臨時用地等其他用途土地上建造的臨時性生產用房和其他附屬用房。

第三條 城市建成區范圍內的農村,以及建成區外即將實施城市建設的農村,農村村民的宅基地及住房確權登記發證暫緩進行,具體是虎山街道孝子、平棋、達道、溪東、雙龍等村,雙塔街道迎賓、金家、天余、五家山、缸甫底、大夫弟、陶村、鄭村等村,清湖街道路陳、七斗、蔡家山、蔡家、浮橋頭、童家等村。農戶因拆遷安置等原因使用國有劃撥用地建房,且安置地在市區范圍外的房屋,同時納入農村宅基地及住房的確權登記發證范圍,但具體的操作辦法按現行的同類型用地房屋確權發證政策執行。

第二章 原  則

第四條 依法登記原則。按照相關法律、法規、規范性文件的規定,農村村民的宅基地及住房必須依法進行登記。

第五條 申請登記原則。以戶為單位申請農村宅基地及住房登記,申請人應為宅基地審批或宅基地登記時的戶主,戶主應當向農村宅基地及住房所在地的登記機構提出申請,并提交申請登記材料。

申請人應當對申請材料的真實性、合法性、有效性負責,不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請登記。

第六條 房地權利一致原則。農村村民申請宅基地及住房登記,應當遵循宅基地使用權權利人與房屋所有權權利人一致的原則。

第七條 尊重歷史,穩妥推進原則。堅持“權屬合法、界址清楚、一戶一宅、面積法定”的前提下,妥善處理農村村民建房管理中存在的少批多建、未批先建等歷史遺留問題,按照“先易后難、先簡后繁、先確權后發證”的工作方法,穩妥推進確權登記發證工作。

第八條 不變不換原則。本工作細則實施前已頒發的房屋所有權證和土地使用權證依然有效,權利人申請變更登記時予以換證。

第三章 確權規定

第九條 農村宅基地確權依據。嚴格按《浙江省人民政府辦公廳關于加快推進全省農村宅基地確權登記發證工作的意見》(浙政辦發〔2014〕73號)執行。

(一)1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前,農村村民占用宅基地建房且至今未擴建或翻建的,可按現有實際使用面積確定宅基地使用權。

(二)1982年2月13日至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前,農村村民建房未經批準或超過批準面積占用宅基地的,若已按《中共中央國務院關于加強土地管理制止亂占耕地的通知》(中發〔1986〕7號)及當時江山縣政府有關規定處理的,可按實際使用面積確定宅基地使用權;若至今未處理的,可由本農村集體經濟組織出具證明,參照當時的政策處理后,按實際使用面積確定宅基地使用權。

(三)1987年1月1日至2009年12月31日,農村村民建房未經批準或超過批準面積占用宅基地,但建房者符合建房條件,且所占宅基地符合土地利用總體規劃和村鎮規劃的,經本村集體經濟組織同意并公示無異議,在對未批部分進行處理(處罰)后,按土地利用現狀在規定面積標準內補辦用地審批手續,并按批準面積確定宅基地使用權。

(四)2010年1月1日起至2014年3月27日前,農村村民建房未經批準或超過批準面積占用宅基地,但建房者符合建房條件、所占宅基地符合土地利用總體規劃和村鎮規劃,經本農村集體經濟組織同意并公示無異議,對未批部分進行處理(處罰)后,按違法占用前的地類在規定面積標準內補辦用地審批手續,按批準面積確定宅基地使用權。

(五)2014年3月27日《浙江省人民政府辦公廳關于規范農村宅基地管理切實破解農村建房難的意見》(浙政辦發〔2014〕46號)下發后的違法占地建房,一律按現行政策處理。

第十條 農村房屋確權依據。嚴格按照《浙江省人民政府辦公廳關于做好農村宅基地及住房確權登記發證工作的通知》(浙政辦發〔2017〕43號)執行。

(一)1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前,農村村民占用宅基地建房且至今未擴建或翻建的,該宅基地上的房屋可按現有實際建筑面積確定房屋所有權。

(二)1982年2月13日至1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前,農村村民未經批準或超過批準面積占用宅基地建房的,且在1993年11月1日后未發生變化的,按浙政辦發〔2014〕73號文件的相關規定確定宅基地使用權,并根據已確定宅基地使用權范圍內的房屋建筑面積確定房屋所有權;超出已確定宅基地使用權范圍的房屋建筑面積不予確權。

(三)1993年11月1日至2014年3月27日前,農村村民未經批準或超過批準面積占用宅基地建房的,按浙政辦發〔2014〕73號文件的相關規定確定宅基地使用權。對已確定宅基地使用權范圍內的房屋,補辦村鎮規劃審批手續后,按照村鎮規劃批準的建筑面積確定房屋所有權;對超過村鎮規劃批準的建筑面積以及超過已確定宅基地使用權范圍的房屋建筑面積,不予確定房屋所有權。農村村民占用經依法批準的宅基地建房,但未辦理村鎮規劃審批手續的,補辦村鎮規劃審批手續后,按村鎮規劃批準的建筑面積確定房屋所有權。對房屋實際建筑面積小于村鎮規劃批準的建筑面積的,按房屋實際建筑面積確定房屋所有權。

(四)《浙江省人民政府辦公廳關于規范農村宅基地管理切實破解農村村民建房難的意見》(浙政辦發〔2014〕46號)出臺后,農村村民違法占用宅基地或違反村鎮規劃建房的,一律按現行政策處理。

第十一條 農村村民違法占用宅基地或違反村鎮規劃建房的,按照本市“三改一拆”的政策,該拆除的堅決拆除。符合浙政辦發〔2014〕73號等文件處理要求的,違法用地、違法建設行為按浙政辦發〔2014〕73號等文件,以及原江山市國土資源局、規劃局等四單位出臺的《江山市農村村民違法建房分類處置實施意見》(江土資〔2018〕70號)等文件處理到位,除批少建多等不能補辦用地審批手續外,其它的必須補辦用地審批手續后方可申請確權發證。

第十二條 宗地圖、房屋分戶圖按主房實際范圍繪制,登記時宅基地面積、房屋建筑面積分別按浙政辦發〔2014〕73號、浙政辦發〔2017〕43號文件要求認定的用地面積、建筑面積確權發證,用地面積、建筑面積超出認定面積的部分,在不動產權證書附記欄中注明,超建部分待今后拆建、翻建時予以拆除。

第十三條 附屬用房(含生產用房)列入本市農房管控及風貌提升須拆除的,必須堅決拆除。余下的部分,除土地初始登記已確權發證、2018年7月1日后列入宅基地審批,本次可進行宅基地及住房首次登記發證外,其余的不予確權發證。土地初始登記已確權發證的,房屋用途仍按原來的填寫。

第十四條 已辦理土地使用證,但土地證證載面積沒有按建筑占地面積,而是按用地面積記載的,本次換發不動產權證時,宗地面積按經確認為合法的建筑占地面積記載。

第十五條 已分別辦理土地使用權證、房屋所有權證,但未辦理過不動產權證的,宗地、房屋測繪按實際使用范圍繪制。實際宗地面積、房屋建筑面積超出原證載面積的,按原證載的房屋占地面積、房屋建筑面積確權,超證載的房屋占地面積、房屋建筑面積不確權,在不動產權證書附記欄中注明,超建部分待今后拆建、翻建時予以拆除。實際宗地面積、房屋建筑面積少于原證載面積的,按實際宗地面積、房屋建筑面積確權。

第十六條 1993年11月1日至1999年1月1日前已建房屋,已辦理產權證,以及建房用地已審批未發證,違建行為已處理(處罰)到位,但未辦理農村村民建房規劃許可手續的,由市自然資源和規劃局委托所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處審批,由鄉鎮、街道及行政村現職人員根據各自職責,采取“清單式”給予補辦,出具《江山市農村村民建房規劃許可補辦意見表》(詳見附件)。層數為一層、二層的,按實際建筑層數、建筑面積登記房屋所有權;層數為三層及以上的,按規劃許可的要求確定房屋層數和建筑面積。

第十七條 不動產登記簿和不動產權證書中權利人、共有情況的記載。

(一)已辦理過土地使用權證、房屋所有權證的,在本次辦理不動產權證時,原證中權利人只有戶主無共有權人記載情況的,在不動產登記簿和不動產權證書中“權利人”一欄,權利主體按“xxx戶”填寫,“xxx”為戶主姓名;共有情況:本戶家庭成員共同共有,家庭成員不附記。

(二)已辦理過土地使用權證、房屋所有權證的,在本次辦理不動產權證時,原證中權利人既有戶主,也有共有權人記載情況的,且產權人及產權沒有發生變化的,在不動產登記簿和不動產權證書中的共有情況,按原證載情況填寫。

(三)已辦理農村村民建房用地審批手續,房屋已竣工并通過驗收的,本戶家庭成員沒有發生死亡等特殊情況的,權利人為《農村村民私人建房呈報表》中的戶主,共有人按《呈報表》填寫。

第十八條 其它歷史遺留問題的確權登記。

(一)原為農村集體經濟組織成員,因升學、兵役、婚姻、就業、投靠、服刑等正常人口遷移成為非原農村集體經濟組織成員的,其在原農村集體經濟組織內的房屋準予確權登記宅基地使用權和房屋所有權,并在權屬證書上注明“該權利人原為本村集體經濟組織成員”。

(二)農村村民因重點工程建設、地質災害防治、新農村建設、下山脫貧等依法批準異地建房的,可憑相關權屬證明文件申請確權登記宅基地使用權和房屋所有權,并在權屬證書上注明“該權利人為非本村集體經濟組織成員,該權利人為xx村集體經濟組織成員”。

(三)1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修訂實施前,經依法批準合法取得的宅基地,未再申請其他住宅的,不受“一戶一宅”限制,準予確權登記。但原來建房用地審批時承諾拆除、調劑的,要按原來的要求處置到位。

(四)轉讓、兼并宅基地及住房的,受讓人必須符合“一戶一宅”的規定,并由所在村出具證明;受讓后面積超過限額面積,不確權,但在不動產權證書附記欄中注明。

(五)1982年2月13日前建設的無權屬資料的宅基地及住房,在查明土地及房屋歷史使用情況和現狀后,由本村村兩委對宅基地使用權人、面積、四至、使用情況等進行確認,報當地鄉鎮(街道)審定,經公告30日無異議后,予以確權。

(六)對于宅基地、房屋登記人已故,需由父母、配偶或子女繼承的,市區范圍以外的農村,房屋產權繼承關系無矛盾的,在村民委員會的鑒證下,繼承人到場簽字確認,并經公示無異議后,登記機構按繼承協議確權;對于土地、房屋登記人已故,房屋產權繼承關系復雜有矛盾的,農村村民需憑合法生效的法律文書申請辦理農村宅基地及住房確權登記。

第十九條 有下列情況之一的,不予(或暫緩)首次登記發證:

(一)不符合“一戶一宅”規定的,如新房建好后,應拆未拆的舊宅(含未按規定拆除到位剩余舊宅)等;

(二)存在尚未解決的權屬爭議的;

(三)土地及房屋違法違規行為未經依法處理的;

(四)城鎮居民非法取得農村宅基地的;

(五)不能提供合法有效的土地和房屋權屬來源資料,或申請登記的材料文件、調查資料與實地查看情況不一致的;

(六)房屋滅失的,以及土地、房屋被依法征收、沒收或收回的;

(七)不符合土地利用總體規劃、村莊規劃的;

(八)被確定為D級危房須拆除的;

(九)其他不予登記的情形。

第二十條 農村村民住宅轉移登記中宅基地管理戶的認定,按照《江山市農村村民建房審批暫行辦法》(市委辦發〔2018〕108號)文件執行。

第二十一條 本市范圍內村集體收儲集體土地上“一戶多宅”,按照江山市農房管控專班《關于印發江山市“一戶多宅”整治集體土地上房屋收儲實施細則的通知》(江農房辦〔2019〕3號)文件執行。

第四章 登記發證

第二十二條 宅基地使用權和房屋所有權登記分為首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、異議登記、預告登記、查封登記等。

第二十三條 宅基地使用權和房屋所有權登記應當按照不動產單元進行登記。一般以經依法批準的宅基地上的獨立建筑為基本單元進行登記。

第二十四條 農村宅基地及住房確權登記發證以“一戶一宅、拆舊建新、面積法定”為前提,“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則,由戶主或權利人申請登記,按下列程序進行:

(一)登記申請;

(二)權籍調查;

(三)審核審批;

(四)注冊登記;

(五)核發或者更換證書。

第二十五條 農村宅基地及住房首次確權登記內容必須在江山市政府網站鏈接自然資源和規劃局網點,及宅基地所在地進行公告,公告期15個工作日。

公告期間有異議,異議人提供相關的異議書面證明材料的,應當中止或暫緩辦理原登記申請并通知申請人。

第五章 附  則

第二十六條 本細則自2019年12月11日起開始施行,本細則施行前有關農村宅基地及住房確權登記發證的規定不一致的,以本細則為準。

附件:1.江山市各階段農村宅基地使用權及房屋所有權確權發證政策明細表

江山市各階段農村宅基地使用權及房屋所有權確權發證政策明細表

2.江山市農村村民建房規劃許可補辦意見表

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